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关于“小产权房”常见问题与解答

发布时间:2019-12-18 18:31 来源:南宁市自然资源局 作者:雷靓
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关于“小产权房”常见问题与解答


近期,我市出现因购买“小产权房”导致购房业主权益受损事件。为了引导市民朋友理性购房,维护市民的合法权益,促进我市房地产市场健康有序发展,现就“小产权房”常见问题与解答进行梳理,帮助市民朋友辨别意向楼盘是否为“小产权房”,避免落入“小产权房”销售陷阱。

一、什么是“小产权房”?

目前法律法规对“小产权房”没有明确的定义,人们常说的“小产权房”泛指在集体经济组织产业或住宅安置用地上开发建设的住房,在产业安置用地上建设的俗称“三产房”,在住宅安置用地上建设俗称“拆迁安置房”。还有一种情形就是楼盘还没有开始建设,也没有取得商品房预售许可证,“投资方”就打着“商品房”的旗号进行宣传、销售,其宣传即将建房的土地可能是产业安置用地、住宅安置用地、工业用地,但均不属于可以合法建设住宅的用地。

二、什么是产业安置用地、住宅安置用地?

根据《南宁市人民政府关于印发南宁市征收集体土地补偿安置办法的通知》(南府规〔201838号)有关规定,产业安置用地是对被征地农村集体经济组织的征地安置途径之一,主要是为了保障被征地农村集体经济组织的集体经济发展和被征地农民的长远生计;住宅安置用地则是政府给予被征地农村集体经济组织建设住房的用地。

三、“三产房”、“拆迁安置房”是否能买卖?

(一)在产业安置用地上建设的住房属于违法建筑

根据南府规〔201838号文的有关规定,“在符合城乡规划的前提下,产业安置用地可用于发展第二、第三产业,或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业,禁止用于商品房开发”。因此,在产业安置用地上建设成套住宅并销售属于违法行为。

(二)目前南宁市的拆迁安置房大多不能上市交易

根据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》(南府发〔201311号)的有关规定,“项目用地可采取拨用集体土地、划拨国有土地、‘招拍挂’出让国有土地等多种方式供地。农村集体经济组织利用本集体土地建设的项目按拨用集体土地方式供地;政府统建和农村集体经济组织利用国有土地建设的项目可按划拨国有土地方式供地;配套建设商品住房的项目须按‘招拍挂’出让方式供地。集体土地性质的拆迁安置房为不能上市交易的产权房屋,国有出让土地性质的拆迁安置房为可上市交易的产权房屋(统称全产权房屋),国有划拨土地性质的拆迁安置房为有限制条件上市交易的产权房屋(统称有限产权房屋)。有限产权房屋按本意见第(二十六)条补缴土地出让价款后可转变为全产权房屋”。拆迁安置房相关示意图如下:



1.经批准

2.补办出让手续

3.补缴出让金


补缴出让价款

建设方式:

农村自行建设

社会合作建设

政府统一建设










目前,南宁市的住宅安置用地大多数属于集体拨用、国有划拨性质,且根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市拆迁安置房建设销售管理暂行办法>的通知》(南府发〔200846号)“被拆迁人购买安置房,取得该房屋所有权证书不满5年的,不得直接上市交易”对拆迁安置房上市交易的规定,南宁市大部分拆迁安置房均未达到上市交易的条件。

四、如何识别“小产权房”?

(一)价格明显低于市场价

房地产开发商通过合法途径取得住宅用地需支付土地出让金,而集体建设用地的“投资方”是通过租用的方式取得建设用地使用权,支付的是租金而不是土地出让金,不拥有土地的产权,前期投资也较少,因此价格较低。南宁市商品房整体均价早已破万,“小产权房”价格基本是四五千元一平方米,明显低于商品房的市场价。

(二)“五证”不全

五证”即《不动产产权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。合法合规的住宅上述“五证”均齐全。一般来说,楼盘若取得了《商品房预售许可证》,则意味着其他“四证”也已齐全,该楼盘是合法合规的,市民朋友可放心购买。此外,还可根据“五证”的具体细节判断楼盘是否为“小产权房”,具体如下:

1.《不动产产权证》:①看土地权属,土地属于某村集体还对外销售的为“小产权房”。②看土地性质用途,我市规定三产用地不可以用于商业住宅开发,土地性质用途是其他商服用地、其他产业用地等都属于三产用地,三产用地所取得的不动产权证是集体产权证,个人是无法办理产权证的。

2.《建设工程规划许可证》:许多“小产权房”不按《建设工程规划许可证》上的规划设计条件建设,有些申报的是商服用地,实际建设的却是住宅,有些超出规划允许范围进行建设等等,不按规划建设将会导致项目最终无法完成竣工验收。市民朋友可通过对照项目实际建设情况与《建设工程规划许可证》相关条件进行判断。

3.《商品房预售许可证》:“小产权房”是不可以对外销售的,因此无法在住建部门进行网签备案,是没有《商品房预售许可证》的。若意向楼盘缺乏此证,市民朋友需要提高警惕了。

(三)“购房合同”非《商品房买卖合同》

开发商与购房者签订的不是《商品房买卖合同》,而是《合作建房合同》《合作建房协议》或《使用权转让合同》等,“小产权房”的“购房合同”中一般不写明办结不动产权证书的年限等问题。

五、购买“小产权房”存在哪些风险?

(一)无法办理不动产登记

住宅用地上建成的房子,房地产开发商是可以分户办证分割出售的。而集体建设用地上的房产不可以向集体组织以外的人转让,购房者无法办理不动产产权证书,合法权益不受法律保护,未来在落户、入学及遗产继承时由于缺乏产权也会遇到许多麻烦。

(二)可能会导致财产损失等问题

在集体建设用地上的房子,由于没有机构可以监控投资方的资金使用情况,项目基本无法办理按揭贷款,因此集体建设用地项目很容易出现中途停建、项目烂尾的情况。例如“开发商”资金断链跑路,甚至有的所谓“开发商”一开始并不打算建设住宅楼,以“预售”“小产权房”的名义圈钱敛财后跑路,导致购房者蒙受巨大经济损失,此类情况我市曾经发生过。

(三)“买房”实为“租赁”

小产权房”不能买卖,购房者以买卖的形式支付款项后,实际取得的是房屋租赁使用权。《合同法》规定,租赁合同最长期限为20年,超出20年的部分不受法律保护。简而言之,投资方从集体组织处获得的房屋使用权受法律保护的只有20年,购房者购买的房屋使用年限往往约定30年、50年,甚至70年,若20年后集体组织与投资方发生纠纷,购房者的权益很可能受到损害。

(四)购房者不能“贷款”或进行上市买卖

小产权房”不能办理不动产产权登记,因此如果要办理抵押贷款银行不会通过购房者的申请,法律上也不允许上市买卖。

(五)涉及拆迁则难以获得补偿

由于“小产权房”的土地及房屋权利人仍在集体经济组织名下,如涉及拆迁或其他纠纷,购房者无法获得相应的补偿,甚至有可能房财两空。

由此可见,购买此类住房危害诸多,市民朋友购房时需谨慎,擦亮眼睛不要受到低价诱惑,防止落入“小产权房”陷阱。

六、目前南宁市如何监管“小产权房”?

我市近期印发了《南宁市房地产市场专项整治方案》,按“属地管理”原则,各城区人民政府、开发区管委会作为主体责任人,对辖区内的“小产权房”开发建设销售情况进行清查,依法依职责对违法行为进行查处,严惩不贷,不给任何争取不当利益的人任何借口和可乘之机。

七、为了维护市民朋友的合法权益,南宁市开展了“小产权房”整治专项工作。目前进展情况如何?

目前,各城区、开发区“小产权房”专项整治的摸底调查工作已经基本完成。下一步,将采取强有力的措施,“疏”“堵”结合,制定出台可行性强的政策措施,建立健全“小产权房”整治工作长效机制。“堵”的方面,研究制定“小产权房”处置工作措施,有效消减“小产权房”存量;“疏”的方面,研究出台三产安置用地开发利用政策,坚决遏制“小产权房”增量。

八、为了帮助市民朋友更好地鉴别意向购买的房屋是否属于“小产权房”,市自然资源局在集体建设用地供地信息查询方面能提供哪些便利?

目前,市自然资源局已在局网站首页增设“集体建设用地供地情况查询”栏目,市民朋友可以通过访问市自然资源局门户网站(http://zrzyj.nanning.gov.cn/jtjsydgdqkcx.htm)查询相关信息。


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